北京“限竞房”遇冷: 长期调控下新房供大于求

  根据北京市住建委的数据,截至目前,北京市共有17个限竞房项目入市,供应房屋9684套,面积63.3万平方米。但仅有8个项目有网签记录,签约套数在1100套左右。按照这一比例计算,北京限竞房的网签率仅为11%左右。

  中原地产指出,即使算上所有项目的真实销售(已签定书面购房合同,但尚未履行网签程序),这17个限竞房项目的平均去化率也不足4成。

  所谓限竞房,是指以“限房价、竞地价”的方式供应土地,并开发的商品房项目。从今年6月开始,北京的限竞房项目大规模入市,并对新房供应结构带来较大冲击。但如此低的去化速度,令市场各方都始料未及。

  由于限定了销售价格并进而压缩了项目利润,限竞房这一品类并不受房企的欢迎。但如今,“限房价、竞地价”已成为北京的主流供地方式,限竞房也成为北京新房供应的主体。北京房地产业协会副会长兼秘书长陈志认为,抛开品质、区位、价格等表面因素,限竞房的遇冷,反映出北京新房供大于求的现实,新房市场将进入买方时代,这也是长期楼市调控的必然结果。

  早在2010年,北京就率先进行“限房价、竞地价”土地出让试点,即在限定商品房最高销售价格的基础上,竞争土地价格。但在出让了房山区长阳镇起步区6号地块后,这种方式一度绝迹。

  2016年末,“限房价、竞地价”条款再度回归,但比之前更加“完善”。商品房的销售均价、最高价均得到限制,土地拍卖也被设置了最高限价,部分地块还有配建要求。商品房用地的竞拍流程通常是:限房价——竞地价——地价达到最高上限——竞配建(保障房或自持商品房)面积——配建达到预设比例——竞高标准商品住宅建设方案。

  从2017年末开始,这种改进版的“限房价、竞地价”成为北京土地出让的主流模式。以该模式出让的土地,从今年6月开始形成大规模住房供应,并被冠以“限竞房”的称谓。限竞房的套型面积多在90平方米以下,且有5年的限售期限。

  根据北京市住建委的数据,截至9月16日,北京共有17个限竞房项目入市,供应房屋9684套,面积63.3万平方米。这些项目集中分布在房山、大兴等区域,房山区域的限价水平通常在4万元/平方米左右,大兴区则普遍被限制在5.2万元/平方米到5.5万元/平方米以下。

  大兴区某限竞房项目销售负责人向21世纪经济报道记者表示,从蓄客阶段开始,情况就不顺利。“首期拿证的房源有700套,前面蓄客1000组,但陆陆续续流失了一半。到9月开盘时,才卖了200多套。”他说,在以往市场好的时候,蓄客量可相当于房源量的3-5倍,“开盘售罄”更是家常便饭。

  他表示,和同区域的商品房相比,限竞房本身就有价格优势。作为首期入市的限竞房,已经刻意压低了价格,没想到销售还是不理想。

  房山的部分限竞房项目也面临同样的问题,一些项目还传出降价消息。但截至记者发稿,相关房企并未确认有降价的情况出现。

  合硕机构首席分析师郭毅向21世纪经济报道记者表示,限竞房去化率低的原因在于,短期内供应量过大,且项目同质化严重。“按照现有的供应情况,大兴区就将有16个限竞房项目,潜在供应量约7000套。”郭毅说,今年全北京新房月均成交量仅有2000多套,按照这个供应节奏,区域性供大于求十分明显。

  据21世纪经济报道记者了解,在近期北京限竞房销售中,一组购房者参与3到4个项目摇号的情况,并非个案。部分项目蓄客数量的“水分”,正源于此。

  对于产品的同质化,北京某房地产企业相关负责人显得颇为无奈。他向21世纪经济报道记者表示,当地价、房价、配建规模都被限定后,商品房项目的利润变得十分有限,加上限竞房的面积也被限制,开发商在产品上做文章的余地很小。“我们干的已经不是开发商的事,快变成‘代建商’了。”

  当前北京商品房(不含保障房)总成交量约在1.8万-2万套的水平。其中,二手房交易量约占80%,新房占20%左右。郭毅认为,今年5月以来,北京商品房交易总量没有太大变化,但二手房月交易量从1.8万套降至1.5万套左右。这其中,限竞房的吸纳作用不可忽视。

  现阶段,北京新房供应主要有三类:自住型商品房、限竞房、纯商品房。其中,前者带有明显的保障性质,后者有“豪宅化”倾向,限竞房在这一供应结构中的作用愈加重要。

  由于北京土地出让方式全面转入“限房价、竞地价”,近期限竞房的供应量明显提升,如今已成为新房市场的供应主体。

  “目前北京成交了60多块限竞房用地,规划建筑面积将近550万平方米,大概能开发6万多套限竞房。但北京新房市场的年成交量也就在两三万套。”郭毅说,限竞房的集中入市,不光使新房市场出现区域性供大于求,而是全面供大于求。

  她认为,限竞房真正的供应高峰,要到明年才能出现。那个时候,限竞房所占的供应比重会进一步提高,房企也将面临真正的去化压力。

  “北京市场的需求总量是不变的,但在长期的调控之后,市场已经变得较为理性。”陈志说,购房者的预期稳定,不担心房价会暴涨,因此就不会有恐慌性购房的行为。

  他甚至认为,在长期调控的“熏陶”下,这种稳定的预期将成为未来一段时间的常态。且随着限竞房的进一步供应,新房市场供大于求的局面将进一步确立,新房将进入买方市场。“这还能在一定程度上缓解二手房市场的供需压力。”

  陈志表示,开发商应当习惯这种局面。过去多年来,北京楼市在多数时间里都供不应求,这不仅给房价带来上涨压力,也导致开发商在产品上花的精力不多。他认为,新房市场回归“常态”,也有助于开发商恢复“冷静”,将精力真正放在产品的居住属性本身。

  郭毅也表示,限竞房因其较强的行政色彩而受到争议,但在北京的调控框架下,开发商很难绕开,因此必须正视今明两年的去化压力。好消息在于,今年的土地市场已经趋于冷静,土地成本不高,至少明年限竞房的价格调整空间会更大。

北京“限竞房”遇冷: 长期调控下新房供大于求

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